نحوه محاسبه کمیسیون تهاتر ملک
مدیر سایت۱۴۰۳-۰۹-۲۶ در معاملات املاک، تهاتر یکی از روش‌های رایج است که طرفین با استفاده از آن به مبادله ملک‌ها می‌پردازند. این روش به ویژه در مواقعی که خریدار یا فروشنده نقدینگی کافی برای انجام معامله به صورت نقدی ندارند، مورد استفاده قرار می‌گیرد. در این فرآیند، طرفین توافق می‌کنند که ملک یا املاک خود را با یکدیگر تعویض کنند. یکی از جنبه‌های مهم این معامله، محاسبه کمیسیون تهاتر ملک است که در این رپورتاژ به طور دقیق و کامل بررسی می‌شود.
۱. مفهوم کمیسیون تهاتر ملک
کمیسیون تهاتر ملک به مبلغی اطلاق می‌شود که برای انجام فرآیند تهاتر، به کارگزاران یا مشاوران املاک پرداخت می‌شود. این مبلغ معمولاً درصدی از ارزش کل ملکی است که به‌طور غیر نقدی در معامله تبادل می‌شود. محاسبه دقیق کمیسیون تهاتر برای طرفین معامله و کارگزاران ضروری است تا از هرگونه اختلاف‌نظر یا مشکل جلوگیری شود.
۲. نحوه محاسبه کمیسیون تهاتر ملک
برای محاسبه کمیسیون تهاتر ملک، باید چندین فاکتور در نظر گرفته شود. در اینجا مراحل اصلی برای محاسبه این کمیسیون آورده شده است:
۲.۱. تعیین ارزش ملکی که در حال تهاتر است
اولین قدم در محاسبه کمیسیون تهاتر ملک، ارزیابی و تعیین ارزش ملک یا املاکی است که قرار است مبادله شوند. این ارزش ممکن است بر اساس قیمت روز بازار یا توافق میان طرفین تعیین شود. برای مثال، اگر یک ملک مسکونی یا تجاری با ارزش ۵ میلیارد تومان تهاتر شود، این رقم به‌عنوان مبنای محاسبه کمیسیون در نظر گرفته خواهد شد.
۲.۲. محاسبه درصد کمیسیون
پس از تعیین ارزش ملک‌ها، باید درصد کمیسیون به‌صورت توافقی یا طبق عرف بازار تعیین شود. این درصد معمولاً بین ۱ تا ۳ درصد از ارزش ملک‌ها متغیر است. به‌طور معمول، این درصد در بازار املاک ایران ۱.۵ تا ۲ درصد است، اما ممکن است بسته به شرایط و توافقات خاص تفاوت‌هایی داشته باشد. برای مثال، اگر ارزش ملک تهاتر شده ۵ میلیارد تومان باشد و درصد کمیسیون ۲ درصد باشد، مبلغ کمیسیون معادل ۱۰۰ میلیون تومان خواهد بود.
۲.۳. تقسیم کمیسیون بین طرفین و کارگزاران
در معاملات تهاتر ملک، ممکن است دو کارگزار یا مشاور املاک از هر دو طرف در معامله حضور داشته باشند. در این صورت، کمیسیون به‌طور معمول بین طرفین و کارگزاران تقسیم می‌شود. به‌طور رایج، کمیسیون بین طرفین به صورت مساوی تقسیم می‌شود، به این معنی که هر یک از طرفین نصف مبلغ کمیسیون را پرداخت خواهند کرد.
در بعضی از موارد، ممکن است توافق دیگری صورت گیرد که درصد کمیسیون برای هر طرف متفاوت باشد. به‌عنوان مثال، اگر یکی از طرفین شرایط مالی بهتری داشته باشد، ممکن است توافق شود که کمیسیون کمتری پرداخت کند.
۲.۴. موارد خاص در محاسبه کمیسیون
گاهی اوقات در معاملات تهاتر ملک، شرایط خاصی پیش می‌آید که موجب تغییر در مبلغ یا درصد کمیسیون می‌شود. برای مثال:
- کاهش یا افزایش قیمت: اگر قیمت یکی از املاک پس از توافق اولیه تغییر کند، ممکن است میزان کمیسیون تغییر کند. برای جلوگیری از اختلافات، باید این تغییرات به‌طور شفاف و با توافق دوطرفه انجام شود.
- پرداخت‌های غیر نقدی: در صورتی که بخشی از معامله به صورت پرداخت غیر نقدی (مانند تخفیف یا پرداخت اقساطی) باشد، باید درصد کمیسیون برای مبلغ نقدی محاسبه شود.
۳. موارد قانونی و حقوقی در محاسبه کمیسیون تهاتر ملک
در معاملات املاک، به‌ویژه تهاتر، رعایت قوانین و مقررات ضروری است. برخی از نکات حقوقی که در محاسبه کمیسیون تهاتر ملک باید در نظر گرفته شوند عبارتند از:
۳.۱. شفافیت در قرارداد
تمام جزئیات معامله، از جمله مبلغ کمیسیون و نحوه پرداخت آن، باید در قرارداد تهاتر به‌طور دقیق ذکر شود. این کار از بروز هرگونه سوءتفاهم جلوگیری می‌کند و حقوق طرفین را حفظ می‌کند.
۳.۲. رعایت قانون کارگزاران املاک
طبق قوانین موجود، کارگزاران و مشاوران املاک تنها می‌توانند کمیسیون‌های مشخصی را برای خدمات خود دریافت کنند. بنابراین، درصد کمیسیون نباید از حد قانونی بالاتر رود.
۳.۳. مالیات بر کمیسیون
در برخی از موارد، مبلغ کمیسیون مشمول مالیات می‌شود. در این صورت، باید مالیات بر ارزش افزوده (VAT) نیز به مبلغ کمیسیون اضافه شود. این مسئله باید پیش از انجام معامله و در مرحله تنظیم قرارداد مشخص گردد.
۴. نکات مهم در محاسبه کمیسیون تهاتر ملک
برای جلوگیری از مشکلات در فرآیند تهاتر و محاسبه کمیسیون، رعایت نکات زیر اهمیت دارد:
- مشخص کردن شرایط پرداخت: زمان و نحوه پرداخت کمیسیون باید به‌طور شفاف در قرارداد ذکر شود.
- ارزیابی دقیق املاک: برای جلوگیری از اختلافات در مورد ارزش املاک، باید ارزیابی‌های دقیقی انجام شود.
- شفافیت در تقسیم کمیسیون: نحوه تقسیم کمیسیون بین طرفین و کارگزاران باید روشن باشد.
- موافقت با قوانین مالیاتی: مطمئن شوید که مالیات‌های مربوط به کمیسیون به‌درستی محاسبه شده و در قرارداد قید شوند.
نحوه تنظیم قرارداد تهاتر ملک
برای تنظیم یک قرارداد تهاتر ملک، باید تمام جزئیات مربوط به تبادل املاک به‌طور دقیق و شفاف در متن قرارداد ذکر شود. این قرارداد باید به‌گونه‌ای تنظیم شود که حقوق و تعهدات طرفین به‌وضوح مشخص باشد و از بروز هرگونه اختلاف جلوگیری کند. در ادامه، مراحل و نکات مهم برای تنظیم قرارداد تهاتر ملک را توضیح می‌دهم:
۱. مقدمه و معرفی طرفین
در ابتدا باید مشخصات کامل طرفین قرارداد به‌طور دقیق ذکر شود. این اطلاعات شامل نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، کد ملی، آدرس و سایر اطلاعات هویتی طرفین است. همچنین در این بخش به مشخصات حقوقی طرفین (در صورتی که یکی از طرفین یک شرکت یا نهاد حقوقی باشد) نیز اشاره می‌شود.
مثال:
- طرف اول: آقای محمد رضا به عنوان مالک ملک واقع در تهران، خیابان X
- طرف دوم: خانم سارا احمدی به عنوان مالک ملک واقع در تهران، خیابان Y
۲. توصیف دقیق املاک مورد تهاتر
در این بخش، باید اطلاعات کامل و دقیقی از املاک مورد تهاتر شامل مشخصات فنی و قانونی هر ملک ذکر شود. این مشخصات باید شامل آدرس دقیق، متراژ، نوع ملک (مسکونی، تجاری، اداری، و غیره)، شماره پلاک ثبتی، شماره سند مالکیت، وضعیت حقوقی ملک (آیا بدهی یا معارضی دارد یا خیر) و هر گونه اطلاعات مهم دیگر باشد.
مثال:
- ملک اول: آپارتمان مسکونی واقع در تهران، خیابان X، به متراژ ۱۰۰ متر مربع با سند رسمی شماره ۱۲۳۴۵۶۷۸
- ملک دوم: زمین کشاورزی واقع در تهران، خیابان Y، به مساحت ۲۰۰۰ متر مربع با سند رسمی شماره ۷۸۹۰۱۲۳۴
۳. شرایط و نحوه تهاتر
در این قسمت، شرایط اصلی تهاتر باید مشخص شود. به عبارت دیگر، توضیح داده می‌شود که هر طرف چه ملکی را در قبال کدام ملک دیگر ارائه می‌دهد و در صورت اختلاف قیمت، چه تدابیری برای تنظیم تفاوت قیمت اتخاذ خواهد شد. همچنین باید مشخص شود که اگر یکی از طرفین تنها بخشی از قیمت ملک خود را دریافت کند (مثلاً با پرداخت نقدی یا اقساطی)، شرایط آن نیز ذکر شود.
مثال:
- طرف اول، ملک مسکونی واقع در خیابان X را در ازای دریافت ملک تجاری طرف دوم واقع در خیابان Y، تهاتر می‌کند.
۴. شرایط پرداخت و مهلت‌ها
این بخش شامل جزییات نحوه پرداخت هر گونه وجه اضافی یا تفاوت قیمت بین دو ملک است. همچنین باید به تاریخ‌های دقیق و مهلت‌های مختلف قرارداد اشاره شود.
مثال:
- در صورتی که ارزش ملک اول بیشتر از ملک دوم باشد، طرف اول موظف به پرداخت ۱۰۰ میلیون تومان به‌صورت نقدی تا تاریخ ۱۵ دی ماه ۱۴۰۳ خواهد بود.
- طرف دوم نیز باید تا تاریخ ۳۰ دی ماه ۱۴۰۳ ملک خود را در اختیار طرف اول قرار دهد.
۵. بررسی وضعیت حقوقی ملک‌ها
در این بخش باید تضمین‌هایی از هر دو طرف خواسته شود که ملک‌ها از نظر قانونی مشکلی ندارند. این تضمین‌ها ممکن است شامل تأیید نداشتن بدهی، معارض یا مشکل حقوقی دیگری باشد. همچنین، در صورتی که ملک‌ها مشمول مالیات یا بدهی باشند، باید روشن شود که مسئولیت پرداخت آن‌ها با کدام طرف است.
مثال:
- طرف اول تأکید می‌کند که ملک موضوع قرارداد فاقد هرگونه بدهی و معارض قانونی است.
- طرف دوم موظف به ارائه گواهی عدم بدهی شهرداری برای ملک خود است.
۶. نحوه انتقال مالکیت
در این بخش، باید به نحوه انتقال مالکیت و ثبت اسناد اشاره شود. برای جلوگیری از هرگونه اختلاف در آینده، ذکر دقیق تاریخ و مراحل انتقال مالکیت ضروری است. ممکن است طرفین توافق کنند که انتقال مالکیت پس از پرداخت کامل وجه (در صورت وجود تفاوت قیمت) انجام شود.
مثال:
- انتقال مالکیت ملک اول به طرف دوم پس از تنظیم قرارداد و دریافت پرداخت نقدی انجام خواهد شد.
- انتقال مالکیت ملک دوم نیز پس از تکمیل مراحل قانونی و تنظیم اسناد رسمی در دفاتر اسناد رسمی صورت می‌گیرد.
۷. فسخ قرارداد و شرایط مربوط به آن
در صورتی که یکی از طرفین تصمیم به فسخ قرارداد بگیرد، باید شرایط و مراحل فسخ مشخص شود. این موضوع شامل جریمه‌ها، پرداخت خسارت و نحوه بازگرداندن ملک‌ها است. همچنین، شرایطی که می‌تواند منجر به فسخ قرارداد شود نیز باید روشن گردد.
۸. سایر شرایط
در این بخش، می‌توان به سایر شرایطی که برای طرفین مهم است اشاره کرد، مانند توافقات اضافی، شرایط ویژه یا توافقات مالی خاص. هرگونه موارد قانونی خاص یا تغییرات در شرایط بازار نیز باید در این قسمت ذکر شود.
منبع : https://fullfile.net/product-category/sample-contract-form
اشتراک گذاری
دیدگاهتان را بنویسید